Hypothek in der Schweiz
Eine Hypothek in der Schweiz ist mehr als ein Kredit mit einem Zinssatz. Sie besteht aus zwei Teilen, die unterschiedlich zurückbezahlt werden, sie wird über einen Schuldbrief grundbuchlich gesichert, und sie wird von der Bank nach einer eigenen Rechnung beurteilt, in der nicht der heutige Zins steht, sondern ein höherer. Wer diese Mechanik kennt, verhandelt über Bedingungen statt über Prozente.
Der wichtigste Entscheid ist dabei kein Zinssatz, sondern die Frage, wie amortisiert wird: direkt an die Bank oder indirekt über die Säule 3a. Die beiden Wege unterscheiden sich steuerlich, und weil die Steuern in der Schweiz kantonal sind, gibt es keine Antwort, die für alle gilt. Diese Seite erklärt beide Wege und die Punkte, die vor der Unterschrift geklärt sein müssen.
Hypotheken vergleichen
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Der Rechner zeigt die aktuellen Konditionen der Anbieter für die einzelnen Modelle. Zinssätze, Laufzeiten und Belehnungsgrenzen schreiben wir nicht in den Text – sie werden von jeder Bank festgelegt und stehen im Rechner jeweils aktuell.
Unabhängig. Wir vergleichen nach Bedingungen, nicht nach Provision. Wie wir Geld verdienen, steht in Über uns.
Kurz gefasst
- Belehnung
- Erste Hypothek bis zur vereinbarten Grenze, zweite darüber
- Amortisation
- Die zweite Hypothek muss zurückbezahlt werden, die erste nicht
- Tragbarkeit
- Ein Drittel des Bruttoeinkommens ist die gängige Praxis der Banken
- Zinsmodelle
- Festhypothek, SARON-Hypothek, variable Hypothek, Rahmenkredit
- Sicherung
- Schuldbrief im Grundbuch, als Register- oder Papier-Schuldbrief
Die Tragbarkeitsprüfung: die erste Hürde
- Kalkulatorischer ZinsEin höherer Satz als der aktuelle. Er ist die Sicherheitsmarge für steigende Zinsen.
- NebenkostenEin Zuschlag für Unterhalt und Nebenkosten, bemessen am Wert der Liegenschaft.
Beide Grössen setzt die Bank selbst fest, keine von beiden steht im Gesetz. Deshalb können zwei Banken dieselbe Liegenschaft und dasselbe Einkommen unterschiedlich beurteilen.
Bevor eine Bank eine Hypothek zusagt, prüft sie die Tragbarkeit: Kann der Haushalt die Wohnkosten dauerhaft tragen? Die Prüfung ist keine Formalität, sondern die zentrale Hürde – an ihr entscheidet sich, welche Liegenschaft finanzierbar ist und welche nicht.
Die Bank rechnet dabei nicht mit dem Zins, der heute im Angebot steht, sondern mit einem kalkulatorischen Zins, den sie selbst festsetzt. Dazu kommen die Nebenkosten der Liegenschaft. Aus beidem ergeben sich die Wohnkosten, die einen bestimmten Anteil des Bruttoeinkommens nicht überschreiten dürfen.
Ein Drittel ist Praxis, nicht Gesetz. In der Schweiz hat sich die Regel eingebürgert, dass die berechneten Wohnkosten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollen. Das ist Marktpraxis der Banken: Den kalkulatorischen Zinssatz legt jede Bank selbst fest, und die Beurteilung des Einzelfalls bleibt bei ihr. Behandeln Sie das Drittel deshalb als Verhandlungsgrundlage, nicht als Anspruch.
Warum mit einem kalkulatorischen Zins gerechnet wird
Der kalkulatorische Zins ist eine Sicherheitsmarge. Die Bank geht davon aus, dass der Zinssatz während der Laufzeit steigen kann, und rechnet deshalb mit einem höheren Satz als dem aktuellen. Wer heute eine Hypothek aufnimmt, deren Kosten nur beim heutigen Zinsniveau tragbar sind, hat keine Reserve – und genau diese Reserve verlangt die Bank.
Für Sie hat das eine unbequeme, aber nützliche Folge: Die Tragbarkeit hängt nicht nur von Ihrem Einkommen ab, sondern auch davon, mit welchem Satz die Bank rechnet. Zwei Banken können dieselbe Liegenschaft und dasselbe Einkommen unterschiedlich beurteilen. Fragen Sie deshalb nicht nur nach dem Angebot, sondern auch nach dem kalkulatorischen Zins, der der Prüfung zu Grunde liegt.
Kalkulatorischer Zins und Nebenkosten: Praxis der Bank, nicht Vorschrift des Gesetzes
Beide Grössen, mit denen die Bank rechnet, setzt sie selbst fest: den kalkulatorischen Zins und einen Zuschlag für Unterhalt und Nebenkosten, der sich am Wert der Liegenschaft bemisst. Keine dieser beiden Zahlen steht im Gesetz. Es handelt sich um Bankenpraxis – und Praxis ist nicht einheitlich: Der eine Anbieter rechnet vorsichtiger als der andere, und die Werte werden angepasst, wenn sich das Umfeld ändert.
Genau daraus folgt der Fehler, den diese Seite vermeiden will. Wer Hypotheken allein nach dem beworbenen Zinssatz vergleicht, vergleicht die Grösse, die über die Tragbarkeit am wenigsten aussagt. Entscheidend ist, mit welchem Satz und mit welchem Nebenkostenzuschlag die Bank rechnet – daran bemisst sich, wie viel Kredit Sie überhaupt erhalten. Fragen Sie beide Werte ab und lassen Sie sie sich im Angebot nennen.
Erste und zweite Hypothek: zwei Teile, zwei Regeln
Eine Hypothek in der Schweiz wird in zwei Teile gegliedert. Die erste Hypothek reicht bis zu einer festen Grenze des Verkehrswerts der Liegenschaft. Die zweite Hypothek liegt darüber.
Der entscheidende Unterschied zwischen beiden liegt nicht im Zinssatz, sondern in der Rückzahlung: Die zweite Hypothek muss amortisiert werden, die erste nicht. Die Idee dahinter ist, dass die Belehnung mit der Zeit auf den Umfang der ersten Hypothek zurückgeführt wird.
- Erste Hypothek
- Reicht bis zur Grenze, die die Bank festlegt. Sie muss nicht amortisiert werden und kann über die ganze Laufzeit bestehen bleiben.
- Zweite Hypothek
- Der Teil darüber. Sie muss zurückbezahlt werden – die Rückzahlung ist fester Bestandteil der Belastung, nicht eine freiwillige Zusatzleistung.
- Nebenkosten
- Kosten der Liegenschaft, die neben dem Zins anfallen und in der Tragbarkeitsrechnung mitgerechnet werden.
Grenze und Frist stehen im Vertrag, nicht in einem Merkblatt. Wie hoch die Grenze zwischen erster und zweiter Hypothek liegt und in welcher Frist die zweite amortisiert werden muss, ist Marktpraxis und in der Kreditvereinbarung festgehalten. Wir nennen hier keine Prozentwerte – diese Grössen werden von der Bank festgelegt und unterscheiden sich zwischen den Anbietern. Fragen Sie im Gespräch nach beiden Angaben.
Prüfen Sie ausserdem, wie die Amortisation im Vertrag geregelt ist: ob sie in festen Raten läuft, ob sie in bestimmten Abständen überprüft wird, und was geschieht, wenn Sie die vereinbarte Rückzahlung nicht einhalten können. Diese Klauseln sind wichtiger als der beworbene Zinssatz, weil sie über Jahre gelten.
Direkte oder indirekte Amortisation über die Säule 3a
Wie die zweite Hypothek zurückbezahlt wird, ist der klassische Schweizer Hypothekarentscheid – und der, der am häufigsten nur unter dem Gesichtspunkt der Prämie diskutiert wird. Dabei geht es um Steuern, nicht um Zinsen.
- Direkte Amortisation
- Sie zahlen regelmässig direkt an die Bank. Die Hypothekenschuld sinkt mit jeder Zahlung.
- Indirekte Amortisation
- Sie zahlen denselben Betrag in die Säule 3a ein statt an die Bank. Das Guthaben dient der Bank als Sicherheit; die Hypothek bleibt in dieser Zeit bestehen und wird am Ende mit dem 3a-Guthaben auf einen Schlag reduziert.
Der steuerliche Unterschied – das ist der Kern
Die indirekte Amortisation verändert zwei Steuerposten gleichzeitig, und zwar in entgegengesetzte Richtungen:
- Der 3a-Abzug kommt hinzu. Die Einzahlung in die Säule 3a ist vom steuerbaren Einkommen abziehbar. Bei der direkten Amortisation fällt dieser Abzug nicht an.
- Der Schuldzinsenabzug fällt weg. Bei der indirekten Amortisation sinkt die Hypothek nicht. Die Schuldzinsen auf dem nicht amortisierten Teil können nicht mehr abgezogen werden – der Vorteil der 3a-Einzahlung wird an dieser Stelle also teilweise wieder ausgeglichen.
- Das Kapital bleibt gebunden. Das 3a-Guthaben reduziert am Ende die Hypothek, steht Ihnen bis dahin aber nicht zur Verfügung.
| Direkte Amortisation | Indirekte Amortisation | |
|---|---|---|
| Wohin das Geld fliesst | An die Bank | In die Säule 3a |
| Hypothekenschuld | Sinkt laufend | Bleibt bis zum Ende bestehen |
| Steuerabzug für die 3a | Fällt nicht an | Fällt an |
| Schuldzinsenabzug | Auf der sinkenden Schuld weiter möglich | Auf dem nicht amortisierten Teil nicht mehr möglich |
| Am Ende | Die Hypothek ist reduziert | Die Hypothek wird mit dem 3a-Guthaben auf einen Schlag reduziert |
| Passt zu | Wer keine Vorsorgebindung will | Wer den 3a-Abzug nutzen und Kapital in der Vorsorge aufbauen will |
Es gibt keine allgemein richtige Antwort. Ob sich die indirekte Amortisation lohnt, hängt von Ihrem Grenzsteuersatz ab – und Steuern sind in der Schweiz kantonal. Klären Sie die Rechnung mit Ihrer Steuerverwaltung oder einer Treuhandstelle, bevor Sie sich für Jahre festlegen.
Zwei Voraussetzungen kommen bei der indirekten Amortisation dazu: Das Guthaben muss der Bank verpfändet werden, und es ist bis zum Bezug gebunden. Was die Säule 3a sonst noch ausmacht – Maximalbetrag, Bezugsregeln und die drei Anlageformen – steht auf der Seite zur Säule 3a.
Eine der beiden Steuergrössen, mit denen diese Rechnung heute gemacht wird, hat ein Enddatum. Der Schuldzinsenabzug verliert bei selbst genutztem Wohneigentum zu einem festen Termin seine Grundlage. Was sich ändert und was das für den Amortisationsentscheid bedeutet, steht im nächsten Abschnitt.
Der Eigenmietwert fällt weg: ein datierter Entscheid, der die Amortisation trifft
Wer eine selbst genutzte Liegenschaft besitzt, versteuert heute einen Eigenmietwert: einen rechnerischen Mietertrag, den das Steuerrecht der eigenen Nutzung zuschreibt, obwohl tatsächlich keine Miete fliesst. Diesem zugerechneten Einkommen stehen Abzüge gegenüber – insbesondere die Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft und die Schuldzinsen. Genau dieses System wird abgeschafft, und der Termin steht fest.
Der Bundesrat hat am 1. April 2026 entschieden, die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Ab diesem Datum ändert sich die Rechnung für selbst genutztes Wohneigentum in mehreren Punkten gleichzeitig – und nicht nur beim Eigenmietwert selbst.
- Eigenmietwert
- Bei selbst genutztem Wohneigentum wird der Eigenmietwert ab dem Inkrafttreten nicht mehr besteuert.
- Liegenschaftsunterhalt
- Der Abzug für die Unterhaltskosten der Liegenschaft entfällt – auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt er bestehen.
- Schuldzinsen
- Abziehbar bleiben die Zinsen nur noch im Verhältnis zum Anteil der vermieteten Liegenschaft.
- Ersterwerber
- Für erstmalige Käuferinnen und Käufer besteht ein zeitlich und der Höhe nach begrenzter Schuldzinsenabzug.
- Zweitwohnungen
- Die Kantone können als Ausgleich eine Steuer auf Zweitwohnungen erheben.
Warum das den Entscheid über die Amortisation trifft
Die indirekte Amortisation über die Säule 3a wird heute mit zwei Steuervorteilen begründet: Die Einzahlung in die 3a ist abziehbar, und weil die Hypothekarschuld stehen bleibt, bleiben auch die Schuldzinsen abziehbar. Der zweite dieser Vorteile hängt am Eigenmietwert. Fällt er weg und sind die Zinsen bei selbst genutztem Wohneigentum nur noch im Verhältnis zum vermieteten Anteil abziehbar, verliert die stehen gelassene Schuld ihren steuerlichen Nutzen.
Das macht die indirekte Amortisation nicht insgesamt sinnlos – der 3a-Abzug bleibt bestehen. Es heisst aber, dass eine der beiden Grössen wegfällt, mit denen heute gerechnet wird. Wer seine Finanzierung über Jahre aufsetzt und dabei nur den heutigen Rechtszustand kennt, rechnet ab dem Inkrafttreten zu optimistisch.
Der Entscheid ist datiert – daraus folgt der Umgang damit. Es geht nicht darum, vor einem Termin noch schnell etwas abzuschliessen. Es geht darum, die Amortisationsentscheidung nicht allein nach dem heutigen Schuldzinsenabzug zu treffen: Rechnen Sie die indirekte Amortisation einmal ohne ihn durch, und klären Sie mit Ihrer Steuerverwaltung, wie Ihre Liegenschaft nach dem Inkrafttreten behandelt wird. Bei einem Vorhaben, dessen Laufzeit über den Termin hinausreicht, ist die Rechnung ohne den Schuldzinsenabzug die belastbarere.
Was wir hier nicht sagen können: wie sich die Reform auf Ihren Fall auswirkt. Höhe des Eigenmietwerts, anrechenbare Unterhaltskosten und Behandlung Ihrer Liegenschaft hängen vom Kanton und vom Einzelfall ab. Diese Werte nennen wir nicht – sie stehen in Ihrer Steuererklärung und in der Auskunft Ihrer Steuerverwaltung.
Die Modelle: fest, geldmarktbezogen, variabel oder Rahmenkredit
Bei den Zinsmodellen geht es um eine einzige Frage: Wie viel Sicherheit wollen Sie, und was kostet sie Sie an Flexibilität?
- Festhypothek
- Der Zinssatz ist über eine feste Laufzeit vereinbart und ändert sich in dieser Zeit nicht. Wer die Belastung genau kennen will, wählt dieses Modell – und nimmt dafür in Kauf, dass eine vorzeitige Rückzahlung Kosten verursachen kann.
- SARON-Hypothek
- Der Zinssatz ist an einen Geldmarktsatz gebunden und bewegt sich mit ihm. Die SARON-Hypothek hat die frühere LIBOR-Hypothek abgelöst. Die Belastung ist damit nicht fest – dafür ist dieses Modell in der Regel flexibler bei der Rückzahlung.
- Variable Hypothek
- Der Zinssatz wird von der Bank festgelegt und kann sich ändern. Sie kennen die Belastung der nächsten Periode nicht im Voraus.
- Rahmenkredit
- Ein flexibler Kreditrahmen, gedacht für Zwischenfinanzierungen und kurzfristigen Bedarf – nicht als dauerhafte Finanzierung einer Liegenschaft.
Die Wahl ist eine Risikofrage, keine reine Rechenfrage:
- Sicherheit und Planbarkeit – wer die Belastung über Jahre genau kennen und eine Zinssteigerung nicht tragen will oder kann, ist bei einem festen Modell richtig.
- Chance auf tiefere Kosten – wer einen Anstieg kurzfristig verkraftet und von einem tieferen Zinsniveau profitieren will, wählt ein geldmarktnahes Modell. Dafür muss die Tragbarkeit auch bei steigendem Zins gegeben bleiben.
- Flexibilität – wer verkaufen, umbauen oder umschulden will, muss prüfen, was der Ausstieg aus dem gewählten Modell kostet. Diese Regelung steht in der Kreditvereinbarung.
Vergleichen Sie nicht nur den ersten Zinssatz, sondern die Bedingungen beim Ausstieg. Bei einer Festhypothek entscheidet die Regelung zur vorzeitigen Rückzahlung darüber, was ein Verkauf kostet. Diese Klausel wird selten beworben und selten gelesen – und sie ist der Punkt, an dem ein günstiges Angebot teuer werden kann.
Der Schuldbrief: die Sicherung im Grundbuch
Die Hypothek als Kredit ist das eine, die Sicherung ist das andere. In der Schweiz wird eine Hypothek grundbuchlich gesichert – über einen Schuldbrief.
- Register-Schuldbrief – im Grundbuch eingetragen, ohne Urkunde in Papierform. Die Verwaltung liegt beim Grundbuchamt.
- Papier-Schuldbrief – die Urkunde besteht in Papierform und muss aufbewahrt und bei Änderungen übergeben werden.
- Übertragung – bei einem Verkauf oder einer Umschuldung ist zu klären, was mit dem Schuldbrief geschieht. Das steht in der Kreditvereinbarung und gehört in den Kaufvertrag.
Der Schuldbrief ist nicht die Schuld selbst, sondern die Sicherheit für sie – er bleibt bestehen, auch wenn die Bank wechselt. Für den Vergleich der Angebote ist er selten das Unterscheidungsmerkmal; er ist die Voraussetzung, nicht das Angebot. Zu wissen, in welcher Form er besteht, ist trotzdem wichtig: Spätestens beim Verkauf oder bei einem Wechsel der Bank werden Sie danach gefragt.
Handänderungssteuer, Grundstückgewinnsteuer – und was es nicht gibt
Beim Kauf und beim Verkauf einer Liegenschaft fallen in der Schweiz Steuern an, die kantonal geregelt sind. Zwei davon sind zentral: die Handänderungssteuer und die Grundstückgewinnsteuer.
- Handänderungssteuer
- Wird beim Wechsel des Eigentümers fällig und ist kantonal geregelt. Die Belastung unterscheidet sich erheblich zwischen den Kantonen – in einigen Kantonen gibt es keine Handänderungssteuer. Wer sie trägt, Käufer oder Verkäufer, ist Verhandlungssache und steht im Kaufvertrag.
- Grundstückgewinnsteuer
- Erfasst den Gewinn aus dem Verkauf einer Liegenschaft und ist ebenfalls kantonal geregelt. Sie trifft die verkaufende Partei, nicht die Käuferin, und hängt unter anderem davon ab, wie lange die Liegenschaft gehalten wurde.
Eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland gibt es in der Schweiz nicht. Wer von Deutschland aus auf den Schweizer Immobilienmarkt schaut, sucht oft nach einer Entsprechung – es gibt sie nicht. Was es gibt, ist die kantonal geregelte Handänderungssteuer, und diese kann sehr unterschiedlich ausfallen oder ganz fehlen.
Weil die Steuern kantonal sind, hängt die Belastung beim Kauf davon ab, in welchem Kanton die Liegenschaft liegt – nicht davon, wo Sie wohnen. Prüfen Sie die Steuern deshalb vor dem Kaufentscheid und rechnen Sie sie in die Erwerbskosten ein. Für die konkrete Auskunft ist die Steuerverwaltung des Kantons zuständig, in dem die Liegenschaft liegt.
Dasselbe gilt für die laufende Besteuerung: Einkommens- und Vermögenssteuern sind in der Schweiz kantonal und teils kommunal. Der Abzug, den Sie für Schuldzinsen und für die indirekte Amortisation erhalten, folgt den Regeln Ihres Kantons. Ein Vergleich, der mit einem schweizweiten Durchschnitt rechnet, hilft Ihnen deshalb nicht.
Was die Bank verlangt, bevor sie zusagt
Ein Hypothekargespräch scheitert selten an der Liegenschaft und häufig an den Unterlagen. Was Banken typischerweise verlangen:
- Einkommensnachweise – Lohnausweise, bei Selbstständigerwerbenden die Abschlüsse und Steuererklärungen der letzten Jahre.
- Vorsorgeausweis der Pensionskasse – er zeigt, ob und wie die zweite Säule zur Finanzierung beiträgt.
- Die letzte Steuererklärung – sie zeigt Einkommen, Vermögen und bestehende Verpflichtungen zusammen.
- Betreibungsregisterauszug – in der Schweiz der übliche Nachweis, dass keine Betreibungen vorliegen.
- Unterlagen zur Liegenschaft – Grundbuchauszug, Schätzung, Kaufvertragsentwurf, bei Stockwerkeigentum das Reglement.
- Nachweise über bestehende Verpflichtungen – Kredite, Leasingverträge, Kreditkartenlimiten.
Der letzte Punkt wird häufig unterschätzt. Bestehende Verpflichtungen reduzieren den Betrag, den die Bank für die Tragbarkeit anrechnet. Wer kurz vor der Hypothekaraufnahme noch einen Konsumkredit aufnimmt, arbeitet gegen sich selbst. Was bei der Kreditaufnahme in der Schweiz geprüft wird, steht auf der Seite zum Kredit.
Worauf Sie beim Hypothekarvergleich achten sollten
In dieser Reihenfolge geprüft, klärt das die meisten offenen Punkte vor dem ersten Bankgespräch:
- Kalkulatorischer Zins der Bank – mit welchem Satz rechnet sie, und wie viel Reserve steckt darin?
- Tragbarkeit – bleiben die berechneten Wohnkosten unter der Grenze, die die Bank anwendet (in der Praxis ein Drittel des Bruttoeinkommens)?
- Aufteilung in erste und zweite Hypothek – wo liegt die Grenze, und welche Frist gilt für die Amortisation?
- Direkt oder indirekt amortisieren – rechnen Sie beide Varianten mit Ihrem kantonalen Steuersatz durch.
- Modell und Laufzeit – Festhypothek, SARON-Hypothek, variabel oder Rahmenkredit; und was kostet eine vorzeitige Rückzahlung?
- Schuldbrief – in welcher Form wird er errichtet, und was geschieht bei Verkauf oder Bankwechsel?
- Kantonale Steuern – Handänderungssteuer und Grundstückgewinnsteuer prüfen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
- Unterlagen vollständig – Einkommen, Vorsorgeausweis, Betreibungsregisterauszug, Liegenschaftsunterlagen.
Wer diese Liste vor dem ersten Gespräch durchgeht, verhandelt über Bedingungen statt über Unterlagen. Bei einer Verpflichtung, die über Jahre gilt, ist das der Unterschied, der zählt.
Häufige Fragen
Was bedeutet Tragbarkeit bei einer Hypothek?
Die Bank prüft, ob die Wohnkosten dauerhaft aus dem Einkommen tragbar sind. Sie rechnet mit einem kalkulatorischen Zins, den sie selbst festsetzt, und mit den Nebenkosten der Liegenschaft. In der Praxis gilt die Regel, dass diese Kosten ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht übersteigen sollen – das ist Bankenpraxis, nicht Gesetz.
Wie hoch ist der kalkulatorische Zins?
Der kalkulatorische Zins wird von jeder Bank selbst festgelegt; wir nennen deshalb keinen Wert. Fragen Sie im Gespräch, mit welchem Satz die Tragbarkeit gerechnet wird – daran können Sie erkennen, wie viel Reserve die Bank einrechnet.
Muss die Hypothek zurückgezahlt werden?
Die zweite Hypothek muss amortisiert werden, die erste nicht. Die Grenze zwischen beiden Teilen und die Frist für die Amortisation stehen in Ihrer Kreditvereinbarung – wir nennen hier keine Prozentwerte.
Was ist der Unterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation?
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie laufend an die Bank, und die Hypothekenschuld sinkt. Bei der indirekten zahlen Sie denselben Betrag in die Säule 3a; das Guthaben dient der Bank als Sicherheit und reduziert die Hypothek am Ende auf einen Schlag.
Lohnt sich die indirekte Amortisation?
Das hängt von Ihrem Grenzsteuersatz ab. Der 3a-Einzahlung steht ein Abzug gegenüber, dafür können die Schuldzinsen auf dem nicht amortisierten Teil nicht mehr abgezogen werden. Weil die Steuern kantonal sind, ist die Rechnung für jeden Wohnkanton anders – lassen Sie sie mit Ihrem kantonalen Satz durchrechnen. Ein zweiter Punkt kommt mit dem Wegfall des Eigenmietwerts dazu: Ab dem 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert bei selbst genutztem Wohneigentum nicht mehr besteuert und der Schuldzinsenabzug entfällt; abziehbar bleiben die Zinsen nur im Verhältnis zum vermieteten Anteil. Rechnen Sie die indirekte Amortisation deshalb einmal ohne diesen Abzug durch.
Was ist eine SARON-Hypothek?
Bei einer SARON-Hypothek ist der Zinssatz an einen Geldmarktsatz gebunden und bewegt sich mit ihm. Sie hat die frühere LIBOR-Hypothek abgelöst. Die Belastung ist nicht fest, dafür ist das Modell in der Regel flexibler bei der Rückzahlung – passend für Kreditnehmende, die einen zwischenzeitlichen Zinsanstieg verkraften.
Was ist ein Schuldbrief?
Der Schuldbrief ist die grundbuchliche Sicherung der Hypothek. Er kann als Register-Schuldbrief im Grundbuch geführt werden oder in Papierform bestehen. Bei einem Verkauf oder einer Umschuldung ist zu klären, wie mit ihm verfahren wird.
Welche Steuern fallen beim Kauf einer Liegenschaft an?
Die Handänderungssteuer ist kantonal geregelt und unterscheidet sich erheblich zwischen den Kantonen – in einigen Kantonen gibt es sie nicht. Die Grundstückgewinnsteuer trifft die verkaufende Partei und ist ebenfalls kantonal. Eine Grunderwerbsteuer wie in Deutschland gibt es in der Schweiz nicht.
Was geschieht mit der Hypothek, wenn ich die Liegenschaft verkaufe?
Der Verkauf berührt sowohl die Kreditvereinbarung als auch den Schuldbrief. Ob die Hypothek abgelöst werden muss, was die vorzeitige Rückzahlung kostet und wie der Schuldbrief übertragen wird, steht in der Vereinbarung und im Kaufvertrag. Klärungsbedarf besteht vor dem Verkauf, nicht erst beim Unterschreiben.
Kann ich meine Säule 3a für die Hypothek verwenden?
Ja, auf zwei Wegen: über die indirekte Amortisation, bei der die 3a-Einzahlungen als Sicherheit dienen und am Ende die Hypothek reduzieren, und über den Vorbezug für den Erwerb von Wohneigentum (WEF). Details stehen auf der Seite zur Säule 3a.